Hoy en nuestro blog entrevistamos a Encarnación Ortega, abogada especialista en herencias de RuaCals Abogados, quien da respuesta a 8 de las preguntas más frecuentes sobre la herencia de viviendas.
P: Ha fallecido un familiar y he heredado una vivienda, ¿qué tengo que hacer para venderla?
R: En primer lugar, tramitar la aceptación de la herencia, que lleva consigo varios pasos:
- Obtener el certificado de defunción,
- Solicitar el certificado de últimas voluntades y contratos de seguros
- Comprobar si existe testamento
- Realizar un inventario de bienes y deudas de la herencia
- Liquidar y adjudicar la herencia
- Pagar del Impuesto de Sucesiones.
Una vez adjudicada la herencia, ya podría vender la vivienda como propietario de la misma.
De todos estos trámites se puede encargar un despacho de abogados y posteriormente ser firmado ante notario por todos los herederos.
P: ¿Tengo que pagar impuestos? ¿Cuáles son?
R: Sí, hay que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones que, según la Comunidad Autónoma donde se resida, tiene un plazo para ser liquidado.
P: ¿Tengo que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones antes de vender el inmueble?
R: Sí, los impuestos tienen que ser liquidados antes de recibir el caudal hereditario y de poder disponer de los inmuebles como propios.
P: ¿Cómo me afectará la venta de una vivienda heredada en la declaración de la Renta?
R: La venta de una propiedad constituye, a efectos del IRPF, una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial) y que vendrá determinado por la diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición.
Es decir que tendré que pagar por la diferencia de precio entre la valoración por la que se adjudicó la vivienda en la herencia y el precio por el que esta se venda.
P: ¿Qué pasa si no hay testamento?
R: Cuando los herederos legales descubren que el fallecido no ha otorgado testamento, deberán tramitar un expediente de Declaración de Herederos Abintestato, que es el documento público que permite determinar quiénes son los herederos de una persona fallecida que no ha otorgado testamento y en qué proporción lo son.
De esta forma, en el Acta de Declaración de Herederos, autorizada por Notario, tras una comprobación exhaustiva, se nombrarán a los herederos del difunto.
P: Y si los herederos no son familiares directos, ¿Cuánto habría que esperar para poder vender la vivienda?
R: El Código Civil en España nos indica quiénes pueden ser herederos cuando se produce un fallecimiento de alguien que no ha dejado testamento, teniéndose que respetar a los herederos forzosos o legitimarios.
En primer lugar, heredarán los hijos o descendientes del fallecido. Si el fallecido deja viudo o viuda, este tendrá derecho al usufructo de una tercera parte de la herencia (tercio de mejora).
En segundo lugar, si el fallecido no tuviera hijos o nietos, heredarán los ascendientes del fallecido. Si el fallecido deja viudo o viuda, este tendrá derecho al usufructo viudal de la mitad de la herencia.
En tercer lugar, a falta de descendientes y ascendientes, tendrá derecho a la herencia el cónyuge viudo. En derecho común, la pareja de hecho no hereda al conviviente fallecido sin testamento, pero sí en algunas Comunidades Autónomas.
En cuarto lugar, si el fallecido sin testamento no tiene descendientes, ni ascendientes, ni cónyuge viudo, recibirán la herencia los hermanos del difunto a parte iguales y si estos han fallecidos, sus hijos.
Y por último, en defecto de todos los anteriores, corresponden los bienes del fallecido al Estado.
P: Y si la vivienda heredada no tiene escrituras, ¿puede heredarse?
R: Sí, se puede heredar una vivienda sin escrituras, pero hay que tener en cuenta que, una vez heredada, el heredero titular civil del inmueble no tendría la especial protección frente a terceros que solo le otorgaría la escritura y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En este punto, el heredero tendría que iniciar un procedimiento que se llama de inmatriculación y que consiste en la inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble que no conste inscrito previamente de manera individual, ni en ninguna otra forma posible.
Esta primera inscripción del dominio de la propiedad a favor del inmatriculante se realiza a través de la presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente admitidos (expediente de dominio, doble título, certificación administrativa y otros medios previstos en el art. 204 de la Ley Hipotecaria).
P: Y en el caso de no querer una vivienda que se ha heredado, ¿se puede renunciar a la herencia? ¿qué coste supondría?
R: Sí, un heredero puede renunciar a la herencia o solo aceptarla a beneficio de inventario. En cualquier caso, habría que hacer una escritura notarial para que quedase constancia y que tendría un coste de unos 60€ aproximadamente.
Es importante aclarar que el heredero puede manifestar su desistimiento a partir de 9 días del fallecimiento de la persona. Y aunque desde el punto de vista legal no hay una fecha límite para renunciar a la herencia, a efectos fiscales es importante hacerlo antes de que prescriba el Impuesto de Sucesiones y Donaciones ya que, de lo contrario, Hacienda considerará que se ha hecho una donación al resto de herederos y tendrá que tributar por ello.
Si después de leer todo esto, tienes más dudas o quieres que te ayudemos con tu herencia, ponte en contacto con nosotros rellenado este formulario.
