El Gobierno ha aprobado la Ley de la Vivienda, cuyo Proyecto será ahora remitido a las Cortes Generales para su tramitación parlamentaria por el procedimiento de urgencia.
Esta Ley ofrecerá instrumentos efectivos a las Administraciones territoriales competentes para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, poniendo el foco en aquellas personas con más dificultades de acceso, así como en aquellos ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado, según la nota de prensa remitida por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).
Principales novedades de la Ley
1. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado por parte de las Administraciones competentes en materia de vivienda que conllevarán medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en dichas zonas:
- Para las viviendas arrendadas, el arrendatario podrá acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
- En nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya arrendadas, a nuevos inquilinos, se establece la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general, a la renta del contrato anterior (con el incremento del IPC correspondiente), permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en el Anteproyecto de Ley.
- Cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. No obstante, se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para estas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas.
2. Se introduce una definición de «gran tenedor», como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. Sobre esta definición, en «zonas de mercado residencial tensionado» podrán establecerse criterios adicionales debidamente motivados.
3. Se modula la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual en la Declaración de la Renta. Así en los nuevos contratos de arrendamiento, se fija un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse:
- 90%: Bajada de la renta en zona tensionada. Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- 70%: Por un lado, a los nuevos contratos de alquiler viviendas en áreas tensionadas a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas. Y por otro, la vivienda asequible incentivada o protegida.
- 60%: Rehabilitación o mejora. En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Recargo del IBI a viviendas vacías
4. Los Ayuntamientos podrán aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal. Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
5. Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables, asegurándose que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo.
Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.
6.Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de 30 años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
7.Se establece una estricta regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión por parte de algunas Administraciones territoriales.
Garantías en la compraventa y alquiler
8.Más garantías en la compra o el alquiler de vivienda: la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, información básica acerca de las condiciones de dicha operación, así como de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra.
9.Se establecen nuevos mecanismos de contención y bajada de precios para incrementar la oferta de viviendas en alquiler en las zonas de mercado residencial tensionado, impedir los incrementos abusivos e incentivar las bajadas en las rentas a través de un tratamiento fiscalmente favorable.
10.Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Asimismo, se clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado, debiendo articular las administraciones urbanísticas los mecanismos de compensación que sean pertinentes a los afectados, sin que ello implique el establecimiento de la obligación de implantar esta medida a las Comunidades Autónomas.
11.Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada para incrementar la oferta de vivienda a corto plaza a precios asequibles, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico y fiscal, entre otros.
12.Se define un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando su función social.
13.Se refuerza la actuación estatal en materia de vivienda y de rehabilitación, a través de planes plurianuales, basados en la cooperación interadministrativa.
14.Se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.
15.Más información y transparencia en las políticas públicas de vivienda: se establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente.
