El mercado de las grandes inversiones inmobiliarias se recupera muy rápido y prevé llegar a los 12.000 millones de euros transaccionados a final de este año, un 20% más que en 2020, alcanzando niveles prepandemia (12.500 millones de euros en 2019), según coinciden expertos de las consultoras internacionales CBRE Group y KPMG, en sendas entrevistas concedidas a Grupo Vive Soluciones Inmobiliarias.
Cierto es que el sector del Real Estate sufrió una paralización a causa de la pandemia. Sin embargo, esta circunstancia no ha condicionado a los grandes inversores nacionales e internacionales, cuyo apetito por invertir en nuestro país era y sigue siendo muy fuerte.
Según Ramón Gayol, socio responsable de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG en España, “al inicio de la crisis sanitaria vivimos un momento de incertidumbre en el que el número de transacciones inmobiliarias se redujo un 70%. Sin embargo, durante el primer semestre de este año ha habido una recuperación importante. De hecho, el perfil del cliente inversor en España empieza a parecerse al que había antes de la pandemia”.
De hecho, según apunta Mikel Marco-Gardoqui, consejero director y director nacional de Capital Markets en CBRE España, “en 2020 se ha producido la mayor operación inmobiliaria de la historia de España en logística. Bankinter a través de su filial Bankinter Investment adquiría la plataforma de activos logísticos Montepino por unos 900 millones de euros en una sola transacción”.
De esta forma, añade que “lo único que estamos notando es una nueva forma de aclimatarse a la situación actual. Las grandes transacciones inmobiliarias van a seguir produciéndose y los inversores van a seguir buscando operaciones de volumen”.
“Entre 40 y 200 millones de euros hay mucho volumen de inversión de los grandes clientes institucionales que están buscando producto en el mercado. En este sentido, hay bastante apetito inversor y las expectativas son bastante positivas”.
Sobra demanda, escasea el producto
Ambos expertos mantienen que el problema de España no radica en la falta de demanda, de liquidez ó de interés inversor, sino en la escasez de producto.
Para Gayol, “el mercado inmobiliario español es pequeño, pero no se puede comparar con el de otros países europeos. No obstante, cada vez se va especializando más para adaptarse a las necesidades de los inversores. Por ello, tenemos poco producto para esos grandes inversores que mueven miles de millones de euros”.
Marco-Gardoqui incide en que la falta de producto a este nivel es un rasgo común en todos los sectores del Real Estate en España.
Sin embargo, esto no impide que siga existiendo mucho apetito inversor, sobre todo en logístico y residencial. Se realizan grandes inversiones para reformar, rehabilitar ó desarrollar proyectos desde cero, consiguiendo reposicionar y dar salida al producto existente.
Residencial y logístico, sectores estrellas
Los sectores residencial y logístico son los 2 sectores estrellas en los que se posicionan los grandes inversores, según Marco-Gardoqui. “En el primer semestre de 2021 han mantenido e incluso incrementado su atractivo, con una demanda muy fuerte a nivel nacional e internacional”.
Ambas consultoras coinciden en destacar la resiliencia del sector logístico a la crisis y el interés del inversor en el mismo. Todo ello debido al impacto del ecommerce en nuestro país.
Esto implica que la demanda y el stock de plataformas logísticas estén creciendo en paralelo. “La penetración del ecommerce en España está en el 8% – 9% y esperamos que lleguemos al 15% en el 2024”, apunta Marco-Gardoqui.
Durante el primer semestre de 2021 se han transaccionado en logístico unos 1.400 millones de euros, igualando a lo que se alcanzó en todo el año 2020.
La previsión es que a final de año se doble esta cifra y consigamos entre 2.000 y 2.500 millones de euros en operaciones realizadas, indica Marco-Gardoqui.
En lo que respecta a residencial, Gayol apunta que los grandes protagonistas de este sector son compañías que dentro de su accionariado tienen a fondos de inversión muy potentes.
De hecho, según datos de CBRE Group, durante los seis primeros meses de 2021 se han transaccionado unos 1.300 millones de euros y la previsión de cara al resto del año es muy buena.
‘Built to rent’, gran atractivo para inversores
Ambas consultoras destacan el auge en España del ‘Build to rent’ (BTR), el residencial para el alquiler.
La demanda por parte de usuarios de alquiler está creciendo. Esto provoca que haya mucho interés por parte de inversores internacionales para desarrollar este tipo de producto. Esto está provocando que se esté haciendo mucha obra nueva destinada únicamente a satisfacer dicha necesidad.
Según un informe publicado por la consultora Atlas Real Estate Analytics, el objetivo final de fondos y otras entidades es convertir los activos inmobiliarios en activos financieros que ofrezcan rendimientos estables a muy largo plazo, lo que hace del BTR un producto muy atractivo para una gran variedad de jugadores institucionales, desde asset managers hasta fondos de pensiones.
Si en 2010 la inversión en residencial de alquiler suponía poco más del 15% del total de inversión inmobiliaria, en tan solo una década esta cifra ha aumentado hasta un 27%.
Para 2022 y 2023 se espera que el número de viviendas BTR supere las 9.000 unidades anuales.
El BTR tan solo está cogiendo fuerza en España, por lo que se espera que el número de proyectos aumente sustancialmente en los próximos años.
Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Bilbao, Sevilla y Zaragoza, en el radar inversor
Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Bilbao, Sevilla y Zaragoza son las ciudades top españolas que están en el radar de la mayoría de los inversores.
Madrid y Barcelona se han comportado muy bien en residencial, logístico y oficinas.
Según Gayol, Málaga está teniendo mucho apetito inversor sobre todo en turístico, hoteles, hosted y alquiler.
Marco-Gardoqui añade que Valencia, Bilbao, Sevilla y Zaragoza son después de Madrid y Barcelona opciones muy válidas principalmente en logístico y residencial.
Oficinas, hoteles y retail, las peores cifras
A pesar de que la pandemia no ha perjudicado de forma significativa al mercado inmobiliario de las grandes inversiones, sí que hay 3 sectores que se han visto más afectados: oficinas, hoteles y retail.
Según Gayol, las compañías hoteleras han podido mantener su situación. Contaban con mucha solvencia cuando se paralizó la actividad, sumándole los préstamos ICO y las ayudas que han recibido del Gobierno.
Para Marco-Gardoqui, “en este sector hay mucha demanda cautiva y mucha actividad inversora que se está posicionando en activos para rehabilitar y reposicionar”.
En cuanto a las oficinas, “ha sido un semestre anormalmente bajo. Y es que a día de hoy se intenta evitar el riesgo. La solidez del cash flow es clave para el inversor que se focaliza en buscar activos con buenas calidades y ubicaciones, flexibilidad en el espacio e inquilinos sólidos”.
Y el sector que ha sufrido más las consecuencias de la crisis sanitaria ha sido el de Retail. Está en un 80% por debajo de los volúmenes alcanzados en el 2020, añade Marco-Gardoqui.
Además, tiene una actividad muy limitada que se circunscribe casi en un 80% a supermercados ó medianas superficies dedicadas a la alimentación. Y en los centros comerciales el movimiento es casi inexistente.
Educación y healthcare, los resilientes
Los sectores de la educación (residencias de estudiantes, colegios, universidades) y healthcare (hospitales, residencias de ancianos, centros de día) han sido muy resilientes a la pandemia y van a seguir manteniéndose.
Según Marco-Gardoqui, hay muchos inversores que quieren apostar por educación en España, donde hay un déficit de casi 400.000 camas en residencias de estudiantes. Lo mismo ocurre en las residencias de ancianos y por este motivo, nos encontramos con muchos proyectos en desarrollo.
España es muy buen mercado para invertir y obtener grandes beneficios. La previsión es claramente positiva en todos los sectores.
El entorno macro lleva a los inversores a apostar por el Real Estate. Con intereses tan bajos, una financiación tan fácil y un escenario de potencial inflación, actualmente el inmobiliario es un sector refugio para invertir y obtener una rentabilidad por encima del IPC, apunta Gayol.
Las grandes plataformas de gestión de inversiones están muy centradas en la gestión de activos para inmobiliario y líquidos, con lo que hay una previsión muy intensa en inversiones de cara a los 2 próximos años
