GRUPO VIVE · MERCADO HOTELERO EN SEVILLA
El alojamiento turístico de Sevilla ha cambiado profundamente durante la última década. Y los hoteles explican solo una parte de esa transformación.
Junto a ellos han crecido dos mercados que, aunque habitualmente se mencionan juntos, responden a realidades diferentes: los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico o VUT.
Distinguirlos resulta especialmente importante desde una perspectiva inmobiliaria y de inversión.
Apartamentos turísticos y VUT no son lo mismo
Los apartamentos turísticos son establecimientos turísticos profesionalizados sujetos a su regulación específica.
Las VUT, en cambio, son viviendas destinadas a prestar servicios de alojamiento turístico bajo el régimen establecido por la normativa andaluza.
La diferencia no es únicamente terminológica. Puede afectar al modelo de explotación, la normativa aplicable y, en última instancia, a la viabilidad de un activo.
En el segmento de apartamentos turísticos reglados, los datos del INE recogidos por Sevilla City Office muestran que durante 2024 estuvieron abiertos, de media, 297 establecimientos, que agrupaban 2.193 apartamentos o unidades y aproximadamente 7.646 plazas.
El número de establecimientos abiertos creció un 17,89 % respecto al año anterior.
Estamos, por tanto, ante una categoría con suficiente dimensión como para considerarla un mercado propio dentro del hospitality sevillano.
El extraordinario crecimiento de las VUT
La expansión de las viviendas de uso turístico ha sido todavía mayor.
A cierre de 2024, el Registro de Turismo de Andalucía contabilizaba en Sevilla 9.685 VUT inscritas y 46.943 plazas registradas.
En aquel momento representaban el 56,1 % de las plazas turísticas inscritas en el registro.
Sin embargo, existe un matiz fundamental: 9.685 viviendas inscritas no significa necesariamente que existan actualmente 9.685 viviendas efectivamente comercializadas, plenamente operativas y habilitadas para ello.
La propia Junta de Andalucía ha desarrollado procesos de depuración y cancelación de determinadas inscripciones históricas.
En julio de 2025, la Administración autonómica indicaba que estimaba que alrededor del 30 % de determinadas altas analizadas podrían no estar prestando realmente servicio turístico.
Una regulación cada vez más exigente
El cambio más importante de los últimos años probablemente sea regulatorio.
El Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía reforzó los requisitos de las viviendas de uso turístico y reconoció expresamente la capacidad de los municipios para establecer limitaciones proporcionadas sobre su implantación.
Sevilla utilizó esta posibilidad.
Desde el 29 de octubre de 2024 está vigente una limitación municipal que establece como máximo autorizable un 10 % de VUT respecto a las viviendas familiares disponibles en cada uno de los 108 barrios de Sevilla.
En once barrios del Casco Antiguo y Triana que ya superaban ese porcentaje dejaron de admitirse nuevas viviendas turísticas.
El marco posterior ha reforzado también la relación entre inscripción turística y legalidad urbanística.
Por eso, la existencia de una inscripción registral no debe entenderse automáticamente como garantía de que un inmueble pueda comercializarse actualmente como alojamiento turístico bajo cualquier circunstancia.
¿Qué significa esto para un propietario o inversor?
Durante los años de mayor expansión de las VUT, una parte del análisis inmobiliario podía centrarse en identificar viviendas bien situadas y estimar su potencial turístico.
Ahora el escenario es más complejo.
Antes de valorar una operación resulta imprescindible conocer cuestiones como la ubicación concreta del inmueble, las limitaciones aplicables en esa zona, su compatibilidad urbanística y el modelo de explotación previsto.
¿Dónde puede seguir desarrollándose legalmente este uso y bajo qué condiciones?
Esta diferencia puede tener un impacto directo sobre el valor de determinados activos.
En un mercado cada vez más regulado, la seguridad urbanística y la viabilidad del modelo de explotación se convierten en factores esenciales.
Para Grupo VIVE, analizar una oportunidad inmobiliaria vinculada al alojamiento turístico exige precisamente integrar estas variables: activo, ubicación, regulación y modelo de explotación.
Porque en el nuevo mercado turístico sevillano, tener un buen inmueble ya no es suficiente. También debe poder utilizarse adecuadamente.
